文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(s一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克hì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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