OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴人+工念什么 人工念什么姓现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情(q人+工念什么 人工念什么姓íng)况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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