文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点(周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎ周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少i)取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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