文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接